“換梯”可以“套公式”！上海首部更換電梯軟法指引發(fā)布，經(jīng)驗(yàn)來自中遠(yuǎn)兩灣城

今天下午，“普陀區(qū)既有住宅更換電梯軟法指引”在半馬蘇河驛站·1690黨群服務(wù)中心發(fā)布。發(fā)布會(huì)之所以選在此處，是因?yàn)橄嚓P(guān)經(jīng)驗(yàn)脫胎于這里的中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)。

中遠(yuǎn)兩灣城是上海內(nèi)環(huán)里最大的住宅小區(qū)，96個(gè)樓棟共有11599戶近5萬居民。最早建成的樓棟距今已有22年，“高齡”電梯經(jīng)常“宕機(jī)”，存在電梯梯門關(guān)不上、驟降、電梯運(yùn)行時(shí)廂體晃動(dòng)嚴(yán)重等安全隱患問題。

“2021年小區(qū)第一部電梯成功更換后，相關(guān)實(shí)踐很快就復(fù)制推廣開來。目前中遠(yuǎn)兩灣城206部電梯中186部正逐步推進(jìn)換梯，其中129部已投入使用。”中遠(yuǎn)兩灣城第三居民區(qū)黨總支書記惲梅說，普陀區(qū)委依法治區(qū)辦、區(qū)司法局以中遠(yuǎn)兩灣城成片換梯成功經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，將商品房社區(qū)“換梯”工作方法以軟法指引的形式明確細(xì)節(jié)、規(guī)范責(zé)任，是以法治保障居民自治和護(hù)航群眾安居樂居的體現(xiàn)。

摸著石頭過河

“2019年初夏，我一個(gè)人搭乘電梯，突然一聲巨響，電梯停住了，吊在五六樓之間。電梯里沒有手機(jī)信號，緊急呼叫裝置只有雜音，我拼命拍門大叫，總算有路過的鄰居聽到動(dòng)靜，幫忙聯(lián)系物業(yè)來處理。后來樓里不少人也陸續(xù)碰到了類似的情況。電梯用了近20年，隱患很大，大家都萌生了更換的想法。”中遠(yuǎn)兩灣城147號的居民張英華講起5年前的親身經(jīng)歷，這也是“換梯”的開端。

更換電梯沒那么容易，換梯條件怎么界定？要走什么程序？維修資金該如何使用？單一樓宇更換電梯是否有法律依據(jù)和制度保障……一連串問題擺在居民面前。

2020年8月，樓代表聯(lián)系到中遠(yuǎn)三居委，黨總支書記惲梅告訴大家，首先要在樓里成立樓內(nèi)所有業(yè)主認(rèn)可的“換梯小組”，至少5人。緊接著，由惲梅牽頭，業(yè)主代表、物業(yè)、業(yè)委會(huì)一起，召開了關(guān)于147號換梯的三位一體討論會(huì)議。就這樣，在居委會(huì)和物業(yè)的支持下，業(yè)主們邁出了換梯的第一步。

新問題又出現(xiàn)了:維修資金不一定夠換梯。業(yè)主們提議，由樓內(nèi)全體業(yè)主自籌資金。惲梅當(dāng)即表示反對，147號是小區(qū)第一棟要“換梯”的，并且是全樓業(yè)主都迫切要求換的樓棟，自籌并不合適其他樓棟，不能特立獨(dú)行。張英華說:“我們是摸著石頭在過河，應(yīng)該走一條平坦的路，不能拍著腦子去走不尋常之路。于是我們求助居民區(qū)黨組織，由居民區(qū)黨組織搭建平臺，跟三菱電梯公司開了溝通會(huì)。”

會(huì)議結(jié)束后，雙方達(dá)成了以前從來沒有過的特種設(shè)備分期付款的做法。電梯公司本來明確提出，特種設(shè)備不能分期付款，但考慮在中遠(yuǎn)兩灣城是一個(gè)超大型社區(qū)，居民黨建平臺有保障，還是同意讓業(yè)主分三期付款，這樣就解決了當(dāng)時(shí)資金暫時(shí)短缺的情況。

換梯過程中還有一個(gè)成功的關(guān)鍵在于業(yè)主們建立了樓事樓議平臺，這個(gè)平臺的搭建讓樓棟居民與物業(yè)、業(yè)委會(huì)有了一個(gè)常態(tài)化的溝通議事平臺。張英華說:“我們?nèi)綆缀趺恐芏家匍_溝通會(huì)議。在多輪的溝通、討論、意見征詢之后，終于簽訂了更換電梯合同。2021年6月正式開工，9月第一部客梯成功更換，11月貨梯也完成換梯，至此，我們用上了全新的兩部電梯。”

形成法治觀察意見

中遠(yuǎn)第三居民區(qū)也是普陀區(qū)首批基層法治觀察點(diǎn)之一，在推動(dòng)“換梯”的實(shí)踐與思考中，針對換梯條件界定難、管理主體不清晰等問題，惲梅作為法治觀察員，提出了《關(guān)于健全“換梯”治理體系提升“換梯”治理能力的法治觀察建議》。

從147號樓開始，到現(xiàn)在為止，中遠(yuǎn)第三居民區(qū)58部電梯，正逐步推進(jìn)換梯56部；中遠(yuǎn)兩灣城206部電梯中186部正逐步推進(jìn)換梯。由點(diǎn)及面的實(shí)踐，為街鎮(zhèn)、區(qū)級、市級層面深入調(diào)研、出臺規(guī)范化指引、建立完善“換梯”機(jī)制提供了鮮活案例。

“中遠(yuǎn)三委從社區(qū)層面上積極推進(jìn)成片‘換梯’工作，并持續(xù)拓展樓事樓議‘小型業(yè)主會(huì)’議事機(jī)制適用范圍，取得了較好成效。”惲梅說:“從這些經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，我們在建議中提出，市級層面可以建立‘換梯’治理專項(xiàng)聯(lián)席工作會(huì)議制度，有關(guān)部門應(yīng)就‘換梯’治理集中研判、統(tǒng)一部署，形成在全市范圍內(nèi)實(shí)施的專門方案，明確相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、條件、流程等亟須解決的問題。區(qū)級層面在市級指導(dǎo)下成立專門聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)各相關(guān)單位，在市級總體方案基礎(chǔ)上形成區(qū)級方案。”

此外，樓事樓議“小型業(yè)主會(huì)”議事機(jī)制以樓組為基本單位，流程規(guī)范、普適性程度高，其運(yùn)用使樓組的民意征詢效果、事實(shí)推進(jìn)效率、居民獲得感滿意度等都呈現(xiàn)出積極態(tài)勢。

惲梅介紹，除了推動(dòng)樓組“換梯”實(shí)事成片落地，他們還推動(dòng)了樓棟快遞入戶、大堂微更新等區(qū)域性公共事務(wù)的協(xié)商難題解決，也衍生了運(yùn)用于小區(qū)兒童樂園眾籌微更新、非機(jī)動(dòng)車庫信號覆蓋、地面僵尸機(jī)動(dòng)車清理、非機(jī)動(dòng)車坡道改造等項(xiàng)目征詢協(xié)商流程。

“我們轄區(qū)內(nèi)60余家商鋪還組成了商鋪網(wǎng)格，由居民區(qū)塊長擔(dān)任網(wǎng)格長，物業(yè)專員擔(dān)任網(wǎng)絡(luò)員，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)商戶包干管理。還匯聚法院等力量，打造‘第三方調(diào)解集群’，探索建立婦女兒童權(quán)益保護(hù)、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)等特色站點(diǎn)。”惲梅說，完善的社區(qū)治理法制體系是由自治規(guī)則、樓組公約、議事機(jī)制等與法律法規(guī)共同組成的，只有運(yùn)用法治思維，才能很好地解決涉及群眾切身利益的矛盾和問題。

讓優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)可復(fù)制

裝訂成冊的《軟法指引》共38頁，很像一本聚焦換梯工作的“工具書”，為居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)、居民等各方提供了兼具操作性和靈活性的路徑指引，其中明確了推進(jìn)換梯工作的11個(gè)節(jié)點(diǎn)，包括:廣泛聽取意見、形成初步意向、成立換梯小組、形成換梯方案、開好業(yè)主會(huì)議、嚴(yán)格投票表決、方案表決公告、成立協(xié)調(diào)專班、文明進(jìn)場施工、項(xiàng)目施工評估及換梯材料歸檔。最后還列明相關(guān)法律法規(guī)。

在《軟法指引》制定的過程中，普陀區(qū)委依法治區(qū)辦、區(qū)司法局多次與中遠(yuǎn)兩灣城第三居委會(huì)、宜川路司法所及小區(qū)物業(yè)開展情況咨詢會(huì)、座談交流會(huì)，并廣泛聽取了各基層法治觀察點(diǎn)和觀察員的意見建議，做到“深入調(diào)研、開門制定”。

“作為桃浦鎮(zhèn)司法所的基層法治觀察員，2024年3月，我第一次收到了《‘換梯’軟法指引1.0版》。收到后，我立即在所內(nèi)組織了研究小組，先全面閱讀文獻(xiàn)，逐條分析規(guī)定和指導(dǎo)意見，隨后召開了一系列內(nèi)部研討會(huì)，對法律依據(jù)、實(shí)際操作性和可能遇到的挑戰(zhàn)進(jìn)行了深入討論。通過多輪次、多角度的研究和討論，形成初步的意見和建議，以確保指引更加完善和切合實(shí)際。”上海申道律師事務(wù)所主任楊鄒華說。

“此次指引的發(fā)布，是對優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)的推廣，讓更多小區(qū)‘換梯’不再‘摸著石頭過河’。”發(fā)布會(huì)上，普陀區(qū)司法局黨委書記、局長張韶春表示，作為全市首部既有住宅更換電梯的軟法指引，這是普陀基層依法治理的一個(gè)縮影，更是推進(jìn)更高水平治理的新起點(diǎn)，接下來他們將繼續(xù)扎實(shí)做好基層依法治理工作。