有的上漲25%有的下跌16%！二季度廣州樓盤價格為何“冰火兩重天”？

進入樓市回暖期，區域，樓盤，地產之間的分化越來越明顯。

合富研究院最新發布的《2022年廣州半年度總結與展望》報告顯示，二季度廣州五中心區優質資源地產項目價格大多上行，環比漲幅3%—22%，同比漲幅6%—25%，而外圍六區大部分項目價格環比下跌5%~10%，最高同比下跌16%。

《全國商報》記者注意到，廣州二季度有部分配套較好的樓盤，同比跌幅也達到兩位數為什么這些項目沒有跑贏同區域的其他樓盤未來還有升值潛力嗎本文通過各產品室的小程序，從11個維度對廣州部分熱門樓盤進行分析

根據對廣州九個區域部分代表性二手房項目二季度價格變動的統計，位于黃埔科學城的萬科城市之門成為23個二手房項目中同比下跌16%的最大樓盤其二季度均價為4.1萬元/平方米，環比下降7%

根據各產品房的小程序，萬科城的參考價格為45534元/平方米但綜合評估顯示，未來五年，房價將跑贏黃浦區的平均漲幅，高于黃浦區25%的住宅區

從周邊配套來看，萬科城門口各個項目的配套分數整體上比較均衡，但只有公交配置最突出，周邊有20個公交站，但沒有地鐵站在人口結構上，該地區屬于老年人口比例較高的地區，得分僅為1.2分醫療，購物，幼兒園，小學都在區域中間

跌幅僅次于萬科城，是廣州中心區之一天河區東圃車陂板塊的中海康城今年二季度，中海康城均價6萬元/平方米，環比下跌8%，同比下跌14%本項目參考價為57027元/m2，由各產品室小程序給出

中海城被廣州環城高速和廣元高速環繞，交通優勢明顯周圍既有地鐵，也有公交設施根據各產品房小程序顯示，項目周邊主干道早晚高峰平均車速優于天河區92%的住宅項目，開車非常方便但是因為被高速公路和快速路包圍，小區也受到噪音的困擾

教育醫療配套方面，中海康城周邊一公里范圍內有8所幼兒園，3所小學，6所大小醫療機構，其中暨南大學附屬第一醫院，廣州市天河區人民醫院占天河區住宅項目52%以上此外，項目周圍的購物便利性也優于該區域51%的住宅小區，周圍有26個購物場所

基于交通，醫療，商業等優勢，中海康城的價格在未來幾年將保持緩慢增長，預計房價將與天河區的平均漲幅持平，高于天河區29%的住宅面積

合富研究院指出，下半年廣州遠郊市場供需可能走出低位，但庫存壓力大，整體熱度上升或仍有限，市場機會更加集中。

如位于花都迎賓大道的和合新城，增城新塘的錦繡天倫花園，今年二季度價格同比均下跌14%，其中和合新城環比下跌5%至19000元/平方米，接近各商品房小程序估價參考價。

何新靠近廣州白云國際機場，不可避免地會受到飛機噪聲的影響遠離市區，周邊設施相對不足根據各產品房的小程序，項目周邊既沒有大型購物中心，也沒有大中型醫院，商業密度和居住密度較低

在花都區，和合新城屬于老年人多，學生兒童比例小的區域，周邊有兩所小學和一所幼兒園雖然周邊有17個公交站點，但配置得分僅好于花都區10%的住宅項目，屬于公交出行舒適度相對較低的區域

這個項目最大的亮點是周邊有兩個地鐵站，優于花都區74%的住宅項目，但都屬于同一條地鐵線。

所以從多維度來看，商品房的每一個小程序都表明，和合新城未來幾年的房價漲幅將與花都區的平均漲幅持平，高于花都區49%的住宅區。