上海商業(yè)地產(chǎn)蓄勢(shì)修復(fù)2023年市場(chǎng)需求回暖趨勢(shì)可期

日前，仲量聯(lián)行發(fā)布《2022年第四季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望報(bào)告》報(bào)告稱，2022年第四季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)備修復(fù)仲量聯(lián)行華東區(qū)董事總經(jīng)理，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示:預(yù)計(jì)滬上正常的生產(chǎn)生活秩序?qū)⒅鸩交謴?fù)，為市場(chǎng)信心和商業(yè)活動(dòng)的恢復(fù)奠定基礎(chǔ)

上海寫字樓市場(chǎng)將于2023年復(fù)蘇。

在疫情的持續(xù)影響下，上海寫字樓市場(chǎng)消化放緩，2022年第四季度凈消化9.5萬平方米，2022年合計(jì)消化52.4萬平方米反復(fù)爆發(fā)導(dǎo)致很多租客推遲了租賃決定，保持觀望態(tài)度CBD年凈吸納1.7萬平方米，非CBD年凈吸納50.7萬平方米

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)總監(jiān)黃鎮(zhèn)表示:甲級(jí)寫字樓的大部分租賃需求來自內(nèi)資企業(yè)以及金融，專業(yè)服務(wù)和新技術(shù)媒體行業(yè)同時(shí)，我們觀察到新能源汽車和生命科學(xué)企業(yè)繼續(xù)尋求搬遷和租金擴(kuò)張機(jī)會(huì)

中央商務(wù)區(qū)，靜安區(qū)兩個(gè)項(xiàng)目四季度交付，合計(jì)新增供應(yīng)9.7萬平方米新增供應(yīng)推動(dòng)年末中央商務(wù)區(qū)空置率達(dá)到10.2%，環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)，同比上升2.3個(gè)百分點(diǎn)非中央商務(wù)區(qū)一個(gè)體量6.4萬平方米的項(xiàng)目竣工交付活躍板塊的總部需求和新落成項(xiàng)目貢獻(xiàn)了非中心商務(wù)區(qū)的大部分租賃需求，帶動(dòng)非中心商務(wù)區(qū)空置率同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)至24.5%

受疫情反復(fù)影響，2022年租金回升進(jìn)程緩慢，上海CBD第四季度租金下降0.9%2022年全年，第一季度強(qiáng)勁的租金增長(zhǎng)抵消了后三個(gè)季度的下滑，全年租金同比持平空置率高的項(xiàng)目租金有所松動(dòng)，而超甲級(jí)寫字樓或出租率高的項(xiàng)目則表現(xiàn)出韌性第四季度非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降1.3%，同比下降1.6%中小企業(yè)租賃進(jìn)程的放緩和退出，影響了業(yè)主的租金預(yù)期

展望2023年，仲量聯(lián)行認(rèn)為，上海寫字樓市場(chǎng)將復(fù)蘇，回暖信號(hào)有望在第二季度后顯著增強(qiáng)在傳統(tǒng)甲級(jí)寫字樓需求中，寬松的財(cái)政貨幣政策和金融16條等政策助力金融行業(yè)增長(zhǎng)，其辦公需求有望進(jìn)一步釋放金融開放政策的不斷實(shí)施，如外商獨(dú)資公開募股的批準(zhǔn)和WOFE牌照的后續(xù)發(fā)放，為外資金融公司提供了更多的機(jī)會(huì)進(jìn)一步對(duì)外開放和吸引外國(guó)直接投資等配套政策也將有助于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，刺激國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)辦公空間的需求預(yù)計(jì)2023年甲級(jí)寫字樓中新興行業(yè)的占比將繼續(xù)增加

預(yù)計(jì)住房市場(chǎng)將在2023年第二季度和第三季度穩(wěn)步復(fù)蘇。

受疫情反復(fù)和上海整體樓市政策收緊的影響，2022年第四季度住宅市場(chǎng)成交勢(shì)頭明顯回落一手商品房成交量?jī)H錄得266萬平方米，環(huán)比下跌27.5%2022年，一手商品房總成交1027萬平方米，比2021年下降4.0%在高端市場(chǎng)，不同項(xiàng)目之間的成交表現(xiàn)呈現(xiàn)分化趨勢(shì)對(duì)位于優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目的需求依然強(qiáng)勁，但其他項(xiàng)目的認(rèn)購率有所下降，去城市化步伐有所放緩

2022年第四季度，上海一手高端商品房共成交1050套，環(huán)比上漲43.4%2022年，高端一手商品房共成交4090套，同比增長(zhǎng)26.0%

10月份住宅新項(xiàng)目入市節(jié)奏放緩，但隨后兩個(gè)月，新項(xiàng)目加速入市，導(dǎo)致第四季度整體市場(chǎng)增加414萬平方米，環(huán)比上漲15.1%2022年整體市場(chǎng)新增供應(yīng)充足，全年新增供應(yīng)達(dá)到1154萬平方米，同比增長(zhǎng)41.6%在高端住宅市場(chǎng)，第四季度共有1067個(gè)新項(xiàng)目入市，環(huán)比上漲35.9%新項(xiàng)目平均售價(jià)在12.5萬元至14.5萬元之間

伴隨著一手房限價(jià)松動(dòng)，第四季度高端一手價(jià)格環(huán)比微漲1.4%，至每平方米12.97萬元在高端市場(chǎng)，由于二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象依然明顯，買家大多偏好新房，新房供應(yīng)充足，使得二手市場(chǎng)整體需求疲軟受此影響，高端二手市場(chǎng)價(jià)格環(huán)比下降1.6%，至每平方米10.7萬元

仲量聯(lián)行中國(guó)研究部房屋市場(chǎng)主管盛秀秀表示，最近疫情控制全面放開，帶來了很大的市場(chǎng)沖擊我們預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月房市活躍度將有所放緩，但伴隨著疫情感染高峰期的到來，人們的生活逐漸步入正軌，加上支持性政策的持續(xù)發(fā)力，預(yù)計(jì)2023年二，三季度房市將穩(wěn)步復(fù)蘇一手房限價(jià)有望繼續(xù)小幅松動(dòng)，高端一手價(jià)格短期內(nèi)將繼續(xù)出現(xiàn)小幅上漲但高端二手價(jià)格可能在2023年上半年進(jìn)一步下跌，在上海全面恢復(fù)正常生產(chǎn)生活秩序，置業(yè)信心回升后，將在2023年下半年止跌企穩(wěn)

2023年，上海投資市場(chǎng)將迎來新一輪反彈。

2022年，上海投資市場(chǎng)共發(fā)生74筆交易，成交金額約836.4億元，與2021年約1083億元的成交金額相比，同比下降22.8%受疫情和國(guó)內(nèi)外政策環(huán)境影響，二，三季度上海成交相對(duì)低迷第四季度，在房地產(chǎn)行業(yè)利好政策的支持下，出現(xiàn)了明顯的反彈完成營(yíng)業(yè)額約264億元，占全年?duì)I業(yè)額的31.6%，同比上升36.8%

辦公物業(yè)在交易資產(chǎn)類型中仍占主導(dǎo)地位，交易金額占64.3%，交易筆數(shù)占50%除了辦公室工作，長(zhǎng)租公寓受到投資者追捧2022年，74筆大宗交易中有15筆是長(zhǎng)租公寓，排名第二除了長(zhǎng)租公寓，產(chǎn)業(yè)園區(qū)，酒店，養(yǎng)老等另類資產(chǎn)也受到了市場(chǎng)的一定關(guān)注

2022年，投資型買家將陸續(xù)回歸市場(chǎng)，交易金額約占40%工業(yè)物流，工業(yè)園區(qū)，長(zhǎng)租公寓是外資投資型買家重點(diǎn)關(guān)注的資產(chǎn)類別自用型買家更喜歡景觀展示，地理位置優(yōu)越的新寫字樓資產(chǎn)

在疫情防控政策和雙減政策的持續(xù)影響下，零售物業(yè)的租金表現(xiàn)仍面臨考驗(yàn)伴隨著疫情政策的逐步開放和控制的不斷優(yōu)化，生產(chǎn)生活秩序有望逐步恢復(fù)正常預(yù)計(jì)零售物業(yè)的表現(xiàn)和活躍度將于2023年回歸

仲量聯(lián)行華東區(qū)資本市場(chǎng)部總監(jiān)孫玲表示:近期，重啟房地產(chǎn)企業(yè)上市公司再融資，允許房地產(chǎn)私募投資基金私募，加快擴(kuò)大REITs范圍等政策消息不斷利好房地產(chǎn)投資市場(chǎng)伴隨著過去幾年防疫政策的逐步放松，旅行限制的取消，以及資產(chǎn)價(jià)格的合理調(diào)整，投資者信心有望進(jìn)一步回歸預(yù)計(jì)2023年上海投資市場(chǎng)將迎來新一輪反彈