房地產重磅！完善“三線四檔”規則、設立1000億住房租賃貸款支持計劃…2

日前，中國人民銀行，中國銀保監會聯合召開會議，提出改善優質房企資產負債表的方案，并推出資產激活，債務承繼，股權補充，預期提升四大行動日前，新華社報道了四項行動計劃的更多內容

據新華社報道，有關部門已起草《完善優質房企資產負債表計劃行動方案》，擬從優化政策激活合理需求，加大保障房交付力度，設立國家金融資產管理公司專項再貸款，設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，促進存量融資合理延期等4個方面重點開展21項工作， 調整優化5項房企股權融資措施，合理延長房地產貸款集中管理制度過渡期，完善3億元管理制度。

業內人士認為，《行動計劃》將加速房地產金融支持政策的落實，疊加需求側政策持續加碼，或將加速房地產銷售企穩回升，抑制信用風險向頭部房企蔓延。

值得注意的是，同日，央行貨幣政策司司長鄒蘭在國新辦發布會上表示，央行近期一直在研究推出其他幾項結構性工具，重點支持房地產市場平穩運行，包括保教樓貸款支持計劃，住房租賃貸款支持計劃，民營企業債券融資支持工具等，具體將進一步披露和發布

四個方面21項任務

日前，央行，銀保監會聯合召開會議提出，要有效防范和化解優質頭部房企風險，實施改善優質房企資產負債表計劃，聚焦主業突出，合規經營，資質良好，具有一定系統重要性的優質房企，開展資產激活，債務承繼，股權補充，預期提升四大行動， 全面改善優質房企經營和融資現金流，引導優質房企資產負債表回歸安全區間。

日前，新華社報道稱，有關部門起草了《完善優質房企資產負債表計劃行動方案》，重點圍繞資產活化，債務承繼，股權補充，預期提升四個方面，近期將盡快推進21項工作。

據介紹，在資產激活行動中，通過優化政策激活合理需求，努力確保樓宇交付，穩定房地產銷售，壓實企業瘦身自救責任，支持優質房企通過并購重組提升資產質量，努力改善經營性現金流。

任務還包括設立國家AMC專項再融資，支持其市場化參與行業重組并購，加快風險出清在推進住房租賃市場建設方面，財政部門將于近期出臺金融支持住房租賃市場發展的相關文件，設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量購買現有住房，擴大租賃住房供應

在債務延續行動中，下一步，金融管理部門將鼓勵金融機構與優質房企自主協商，促進存量融資合理延期，加大信貸，債券等新的融資支持，研究銀行向優質房企集團提供貸款，合理滿足集團層面的流動性需求，支持依法支付境外債務，提供外匯管理等政策支持。

在股權補充行動中，一方面支持股權融資，調整優化并購重組，再融資等5項房企股權融資措施，另一方面，發展企業房地產投資信托基金，培育專業化，制度化的住房租賃主體，加快住房租賃市場建設。

在預期推進行動中，將合理延長房地產貸款集中管理制度過渡期，同時完善30家試點房企三線四檔規則，在保持規則整體框架不變的基礎上，完善部分參數設置。

報道還稱，行動計劃只對優質房企設定了條件，沒有具體名單，金融機構可自主把握。

幫助房地產銷售企穩回升。

對于《改善優質房企資產負債表計劃行動方案》的內容，廣東省城市規劃院住房政策研究中心首席研究員李表示，四項行動是全面推動房地產風險緩釋，樓宇安全，穩定預期等多項目標同步實現的具體渠道，也為金融機構參與紓困，確保資金投資安全指明了幾條路徑 并且也是可以把房地產行業的穩定和金融穩定，經濟平穩增長，民生保障協調起來的一攬子部署。

李指出計劃是從三個層面同時推進的:房企，金融機構和住房需求方房企，包括優質房企的資產負債表改善，也包括身處險境的房企的風險處置，在金融端，既包括優質房企的信用修復，多渠道融資常態化，也包括脫險房企的收購兼并，部分項目風險的釋放，需求端，加大金融政策支持，穩定市場銷售，推進保教樓硬資金缺口，激活企業造血功能，恢復市場信心

值得注意的是，方案中提到，有關部門將合理延長房地產貸款集中管理制度過渡期，同時完善30家試點房企三線四檔細則。

注:三線四檔法則就是所謂的三條紅線政策日前，在與相關部門溝通討論的基礎上，央行和住建部發布了《重點房企監管和融資管理規定》，房企債務管理將基于三條紅線一是剔除預付款后的資產負債率大于70%，二是凈負債率大于100%，第三，現金短期負債率小于1倍根據三條紅線的融資新規，房地產企業分為紅，橙，黃，綠四個等級其中，未過線的綠色企業有息負債最高年增長率為15%，黃色和橙色企業最高年增長率為10%和5%紅檔房企不能加計息債務新規定于2021年試行

李認為，這是為了落實國家的要求，平穩過渡到新的模式，而不是風暴般的過渡，導致謬誤的成分和風險的爆發其中，房地產貸款不達標需要壓降的銀行，短期內不會考核壓降，三條紅線繼續嚴格執行，將導致債務風險的爆發，并導致風險的蔓延過渡期延長，總體框架保持不變當樓市企穩后，相關長效機制措施將繼續實施和評估

海通國際研報認為，三條紅線政策為貸款規模的年度增長設定了上限，上限伴隨著開發商杠桿率的變化而變化放寬這一政策有助于改善開發商的經營前景，取消貸款規模增長上限，將使國企開發商在拿地和并購方面更加積極主動同時，民營企業開發商將迎來更大的再融資彈性

華泰證券房地產行業首席分析師陳申認為，《行動計劃》將加快落實房地產金融支持政策，疊加需求側政策持續加碼，或將加速房地產銷售企穩回升，抑制信用風險向頭部房企蔓延。

中信證券房地產分析師陳聰認為，資產激活是四大動作中的關鍵，改善當前房地產銷售仍是政策重點預計供給側和需求側政策將繼續形成合力，推動市場銷售拐點和信貸拐點盡快出現

校對:李凌峰

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