2024年房地產(chǎn)市場展望：何時能夠復(fù)蘇反彈？

2023年已步入尾聲。經(jīng)歷了這一年的漫長調(diào)整，在即將到來的2024年，房地產(chǎn)行業(yè)會迎來復(fù)蘇與反彈嗎？

市場能否復(fù)蘇

依賴于購房預(yù)期修復(fù)程度

曾經(jīng)的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)行業(yè)，在2023年成了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要“拖累”。拉動經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車”中，投資受到的影響最為明顯。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1—10月份，全國固定資產(chǎn)投資419409億元，同比增長2.9%。如果扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資，則是同比增長7.2%。

7月24日召開的政治局會議提出“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的重要論斷，隨后中央和地方接連發(fā)力優(yōu)化樓市政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行。有業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為當(dāng)前樓市政策環(huán)境“已接近2014年最寬松階段”。

但居民收入預(yù)期較弱、房價下跌預(yù)期較強(qiáng)等因素依然制約著市場修復(fù)節(jié)奏，新房市場調(diào)整態(tài)勢未改，核心城市政策效果持續(xù)性不足。

“展望2024年，房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍依賴于購房者預(yù)期能否修復(fù)。”在2023中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會暨2024中國房地產(chǎn)市場趨勢報(bào)告會上，中指控股CEO、中指研究院常務(wù)副院長黃瑜表示。

中銀國際證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的主要矛盾是地產(chǎn)開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)。“當(dāng)老百姓發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)商融資很緊缺、信用風(fēng)險(xiǎn)很高，他們會擔(dān)心自己買的期房能不能順利交房。融資緊縮引發(fā)了購房者對于地產(chǎn)開發(fā)商的憂慮，使他們不敢買房。”而“認(rèn)房不認(rèn)貸”等需求面刺激政策并未觸及這一主要矛盾，因而效果有限。

黃瑜認(rèn)為，整體來看，2024年新房銷售市場依然面臨調(diào)整壓力，若經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)、置業(yè)意愿改善，疊加城中村改造如期推進(jìn)，銷售規(guī)模或可實(shí)現(xiàn)小幅增長。在銷售市場修復(fù)緩慢的影響下，全國新開工、投資下行態(tài)勢或難改。

“三大工程”

將成為未來政策發(fā)力主要方向

在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，隨著行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)新模式正在加快構(gòu)建。

今年10月底召開的中央金融工作會議提出“加快保障性住房等‘三大工程’建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，隨后“三大工程”屢次在重要會議中被提及。分析人士認(rèn)為，“三大工程”將是2024年政策發(fā)力主要方向，預(yù)計(jì)對穩(wěn)投資起到重要作用，同時也會對銷售恢復(fù)、穩(wěn)定預(yù)期起到積極作用。

中指控股指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，隨著“三大工程”的推進(jìn)，預(yù)計(jì)保障房建設(shè)將在2024年取得一定進(jìn)展，為建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度積累更多實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

曹晶晶談到，隨著配售型保障房政策不斷落實(shí)，未來對商品住房市場的限制性政策預(yù)計(jì)將減少，市場和保障的關(guān)系將會逐漸理順，商品住房能夠逐漸回歸商品屬性。

同時，她強(qiáng)調(diào)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新階段，房地產(chǎn)企業(yè)也要順應(yīng)時勢變化，合理調(diào)整策略。一方面，可以把握保障房開發(fā)建設(shè)的機(jī)會，為政府提供代建服務(wù)；另一方面，要順應(yīng)住房供給體系的變化，適時調(diào)整產(chǎn)品策略，提升產(chǎn)品力與服務(wù)力，更好地滿足改善性住房需求。