北京二手房成交量處于高位價格相對平穩

中國證券報記者日前對北京樓市進行實地調研發現，3月以來，北京樓市成交有所放大，二手房市場成交量處于相對高位，但區域之間出現較為明顯的分化。從價格角度看，北京二手房成交價相對平穩。

區域分化明顯

“3月成交量整體較高，但相比2月熱度有所下降。北京區域之間分化較為明顯，城中心成交量和成交價都相對較好，其他片區成交相對平穩、價格起伏不大。”一位資深房產中介人士王丹告訴記者。

據王丹介紹，目前，北京地區周末帶看量比較大，每個經紀人周末平均都有4、5個帶看。“從1月開始，北京地區的帶看量就比較多，每個周末都在接待看房客戶，有時候飯點都耽誤了。”王丹對記者表示。

“五環以外的成交量有下滑趨勢，價格適中的房源賣掉后，價格高的房源需要逐一談價才能賣出去。前期成交小高潮過后，目前剩余的都是有溢價的房源，所以成交速度放緩了。”位于南五環外鏈家門店的一位經理告訴記者。

相比之下，很多城市中心區的房源具有學區房屬性，隨著新一年的新生入學信息采集時間臨近，部分片區的學區房成交進入了沖刺階段。

“一般手里已有首付款的購房者，現在開始看房到所有手續辦理下來，大概20天左右，還能趕得上今年的入學信息采集。”西城區一位資深房產中介人士告訴記者。

月成交預計達2萬套

中原地產研究院統計數據顯示，截至3月26日，北京地區3月二手住宅成交量達到16391套。預計3月二手房成交量將達2萬套。其中，3月20日至3月26日一周成交量達到4626套，這已是北京二手房成交量連續5周在4000套以上。

中原地產首席分析師張大偉表示，2022年12月，北京二手房成交量為8773套。目前的成交量相比2022年12月，已經出現了明顯反彈。可以說，2023年，北京樓市已經出現了“小陽春”。但從最近一段時間看，市場成交量有所放緩，繼續沖高趨勢沒有出現。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認為，雖然成交量上升明顯，但北京地區房價表現較為穩定。進入3月，北京二手房成交量繼續維持高位，全月有望突破2萬套。從可持續性上看，隨著前期需求大規模釋放，預計4月以后成交規模會收窄，并將逐步回歸至1.2萬套至1.5萬套的成交水平。

“從價格上看，隨著近期市場預期轉好，業主信心增強，價格將止跌轉升。但不會大幅上漲，預計整體將維持小幅上升局面。”王小嬙對中國證券報記者表示。

新房、商住房成交平穩

新房市場方面，記者調研發現，北京地區新房成交整體未見明顯起色，多數樓盤去化依然面臨時間較長的局面。

中原地產監測數據顯示，目前新建住宅供應量依然比較大，單周成交量在1000套以下。市場分化嚴重，除了少數熱銷項目，大部分市場平穩。

“目前一周平均能賣出去7、8套，好的時候能賣11、12套，不好的時候只能賣4、5套。要看前期蓄客情況，很少有人能當天來看房當天就簽約的。現在北京的新房基本都是一棟一棟地出售，出售完了一棟再開一棟新的，以防好的樓層集中被挑光。”位于通州區某新房樓盤銷售人員對記者表示。

商住房方面，記者調研發現，北京地區二手商住房價格依然處于下降通道，很多次新二手房源比新房時的出售價格降了一半左右。

以大興區某2014年入市的次新商住房為例，新房成交均價為3萬元/平方米，目前的成交均價約為1.8萬元/平方米。

“與這類房子同一時期入市的新房住宅價格已經翻了一倍，當時這些商住房售價比同一片區的住宅價格還要高。但目前商住房價格僅為住宅價格的一半不到。”一位從事二手房交易的資深中介人士告訴記者。

匯力基金董事長、原中房集團董事長孟曉蘇表示，目前北京地區商改住的商辦類項目售價普遍不高，大概是商品房平均價格的三分之一，北京平均房價在每平米6萬元左右，而商改住的商辦類項目每平米現在是2萬元左右。對于有條件進行商改住、改為長租公寓的商辦類項目，需要進一步完善相關配套。

“目前，商住房相比住宅價格較低，作為住房使用的需求是存在的，但個人購買商住項目限制較多，導致成交和流動性較低。在商住房限購限貸政策較嚴的背景下，開發商需要找盤活存量市場的路徑，尋找高質量目標客戶。”多位業內人士告訴記者。