首批REITs即將解禁持有機(jī)構(gòu)何去何從

近期，華安，博時(shí)，東吳等多家基金公司已披露其REITs產(chǎn)品份額解除限售的公告6月21日將迎來國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市一周年，首批9只公募REITs限售股即將解禁并在市場流通

本次解禁市值及其在發(fā)行規(guī)模中所占比例較高，投資者擔(dān)心是否會對二級市場造成較大沖擊有基金公司表示，對于公募REITs，戰(zhàn)略配售投資者主要包括與原始股權(quán)持有人有戰(zhàn)略合作關(guān)系的大型企業(yè)，投資于長期高分紅資產(chǎn)的資產(chǎn)管理產(chǎn)品，政府專項(xiàng)基金或產(chǎn)業(yè)基金等，且更傾向于長期配置公募REITs

首批REITs迎來解禁

首批9只公募REITs部分限售股將解禁上市流通。

公募REITs總份額分為三部分，分別面向戰(zhàn)略配售投資者，網(wǎng)下投資者和公眾投資者戰(zhàn)略配售投資者包括原股權(quán)持有人及其關(guān)聯(lián)方，其中原股權(quán)持有人限售時(shí)間為5年，原股權(quán)持有人關(guān)聯(lián)方限售時(shí)間為3年，其他戰(zhàn)略配售投資者限售時(shí)間為1年

此次解禁的限售股持有者為REITs投資者中的其他戰(zhàn)略投資者經(jīng)過12個(gè)月的限售期，認(rèn)購的股份將于今年6月21日解禁

從比例來看，CICC普洛斯REIT將有52%解禁，7.8億股，為所有基金中最高其次是宏圖鹽田港REIT和華安張江光大REIT的40%和35.33%解禁后，這三只基金的流通份額占到了總量的80%

近期REITs市場較為平淡，交易活躍度呈下降趨勢截至發(fā)稿一個(gè)月，12只REITs基金日均成交額僅為3000萬，日均成交額僅為1.91億元甚至個(gè)別基金也只有百萬元的日成交量因此，市場關(guān)注的焦點(diǎn)是，此次大規(guī)模解禁是否會沖擊二級市場

或者機(jī)構(gòu)選擇長期持有。

華安基金表示，總體來看，解禁市值及其占發(fā)行規(guī)模的比例仍然較高如果限售股短期集中入市，可能會對二級市場產(chǎn)生一些影響投資者需要關(guān)注相關(guān)交易風(fēng)險(xiǎn)，理性看待REITs的長期投資價(jià)值對公司的解禁份額進(jìn)行了梳理和統(tǒng)計(jì)，充分披露了產(chǎn)品的解禁規(guī)模和戰(zhàn)略投資者情況根據(jù)相關(guān)要求，后續(xù)管理人將密切關(guān)注大額機(jī)構(gòu)投資者的情況，及時(shí)跟蹤市場大額買賣意向，對可能出現(xiàn)的大幅波動進(jìn)行相應(yīng)的信息披露和風(fēng)險(xiǎn)揭示

此次解禁將實(shí)質(zhì)性釋放REITs公募流通份額，華安基金認(rèn)為有助于促進(jìn)REITs在二級市場的交易活躍度和市場流動性REITs解禁后，二級市場的走勢將是投資者和資金對REITs長短期價(jià)值判斷的綜合博弈的結(jié)果

解禁股份持有人都是機(jī)構(gòu)投資者他們減持的意愿會如何

農(nóng)銀基金以股票為例解釋市場行為:如果解禁的股票大部分是小股東，解禁后可能會拋出自己的股票甚至股價(jià)下跌，相反，如果大部分機(jī)構(gòu)或國有股東持有解禁股，為了保證較高的持股比例，不能隨意拋出手中的股票，對穩(wěn)定股價(jià)有一定作用。

公募基金監(jiān)管機(jī)構(gòu)對REITs解禁非常重視，提前做了很多準(zhǔn)備以AVIC首鋼綠色能源REIT為例，公募基金經(jīng)理與戰(zhàn)略投資者進(jìn)行了一對一的溝通基于之前的調(diào)研和采訪，一般來說，解禁對REITs二級市場影響不大相對于更傾向于短期利潤，有凈值管理要求的基金，理財(cái)基金和券商基金，保險(xiǎn)資金和集團(tuán)/企業(yè)/股權(quán)投資的長期配置傾向更強(qiáng)，解禁后繼續(xù)持有的意愿可能更強(qiáng)

投資前景如何。

目前，REITs產(chǎn)品的現(xiàn)金流穩(wěn)定性和高分紅特性得到機(jī)構(gòu)投資者的認(rèn)可，部分基金的股息率達(dá)到6.34%所以這類產(chǎn)品一發(fā)布就被搶購一空，享受高溢價(jià)水平目前市場加權(quán)平均溢價(jià)率約為23.41%

在即將到來的解禁浪潮中，CICC研究報(bào)告認(rèn)為，盈利估值較高的項(xiàng)目更有可能被減持我們認(rèn)為從這個(gè)角度來看，利潤更高，相對估值更高的項(xiàng)目更容易被減持長期投資者更愿意繼續(xù)持有REITs我們估計(jì)浙商滬杭甬REITs，金鐘普洛斯REITs，宏圖鹽田港REITs在6月份解禁的持有人中，長期配置比例較高

對于投資建議，CICC表示:一是提前關(guān)注預(yù)計(jì)會受到解禁減持影響的市場，及時(shí)進(jìn)行配置二是增量資金入市預(yù)期，需要關(guān)注增量資金估值點(diǎn)的偏好和入市時(shí)間第三，目前公募REITs與股市和風(fēng)險(xiǎn)偏好有很強(qiáng)的相關(guān)性如果股市走強(qiáng)，可能會帶動公募REITs市場