濱江集團的“極致”深耕

在房地產下行周期，越來越多房企選擇聚焦高能級城市、深耕核心城市，以此來保證銷售的安全性。這樣的布局策略，在濱江集團表現得尤為極致。

根據年報，截至2022年末，濱江集團總土儲的85%位于浙江，其中65%位于杭州。今年以來，濱江已新增土地項目9個，其中杭州8個，金華1個。

2022年，濱江實現營業收入415.02億元，同比增長9.28%；實現歸母凈利潤37.41億元，同比增長23.58%。2022年全年實現銷售額1539億元，克而瑞銷售排名較2021年提升9位至第13名。這樣的業績無疑讓濱江成為城市深耕的一個成功樣本。

對于未來，濱江集團董事長戚金興在日前舉行的業績說明會上表示，一方面，在已有的城市中拿優質的項目，在優勢城市、優勢地段、優勢產品上發揮優勢；另一方面，今年及未來幾年，公司會保持中國房地產市場份額的1%及以上，確保行業前20名，爭取前15名。

重倉杭州

年報顯示，2022年，濱江新增土地儲備項目41個，其中寧波1個，金華2個，杭州38個，進一步鞏固杭州市場份額。

截至2022年末，濱江土地儲備中杭州占65%，浙江省內非杭州的城市包括寧波、嘉興、溫州、金華、湖州、臺州等二三線城市占比20%，浙江省外占比15%。

在5月16日的深交所互動平臺上，濱江集團表示，今年以來，公司已新增土地項目9個，其中杭州8個，金華1個，新增貨值超200億元。

對于外界關于濱江重倉單一城市的質疑，戚金興認為，杭州是全國最健康的城市之一，人口凈流入保持全國領先，未來5年杭州市場總體平穩，亞運會的召開將進一步提升杭州的影響力，有利于杭州房地產市場穩健可持續長久發展。濱江在這樣的大環境下，通過和央企國企、優質民企緊密合作，繼續保持杭州的市場占有率。

戚金興透露，2022年濱江在杭州拿地的住宅利潤率預測在8%左右，濱江在杭州大平層銷售中地位領先，預計可比住宅獲得更高的利潤。

不過，戚金興也表示，接下來還會繼續保持拿地節奏和力度，除了杭州土地市場，也會重點關注上海和浙江其他城市，以及深圳和廣州。

在拿地形式上，除了招拍掛，濱江集團管理層表示也會通過合作入股、收并購等多樣化的拿地方式來新增土地儲備，例如與資源型地方城投平臺公司的合作。

近兩年來，濱江集團與多家央企國企進行戰略合作，據管理層介紹，目前濱江在項目層面合作的地方城投有寧波城投、湖州城投、金華城投、運河集團、蕭山交投及杭州城投下屬平臺等。

目前公司項目以合作開發為主，項目平均權益比例在50-55%左右，未來力爭進一步提升權益比例。管理層如此表示。

中泰證券在其研究報告里稱，在本輪房地產復蘇過程中，核心城市在更強勁的基本面驅動下，銷售彈性更為顯著。濱江集團憑借聚焦區域帶來的成本優勢，以及深耕浙江帶來的品牌壁壘，不斷在核心城市提升市場份額，形成良性的規模增長。不過，未來仍要警惕新房價格超預期下行、房地產調控政策收緊超預期、以及融資環境惡化超預期。

毛利率下行

盡管實現了規模進一步上漲，不過，市場下行對濱江集團的盈利能力也不可避免地帶來了一定沖擊。

2022年，濱江集團毛利率為17.48%，過去五年里，從2018年的35.74%、2019年的35.1%，降至2020年的27.04%、再降至2021年的24.83%，銷售凈利率也從2019年的15.92%降至2022年的9.41%。

這也是行業現狀。根據克而瑞統計，2022年企業各項利潤率指標均已降至歷史最低水平。具體來看，2022年行業典型上市房企毛利率中位數同比降低4個百分點至14.1%，凈利率和歸母凈利率中位數均為負值，同比分別降低7.0和5.6個百分點至-0.2%和-1.7%。

從企業利潤率的變動情況來看，2022年在行業典型上市房企中有逾八成企業毛利率同比降低，凈利率和歸母凈利率降低的企業數量占比逾九成。

濱江集團的財務結構保持穩定。2022年末，有息負債規模535.45億元，其中銀行貸款占比80.37%，直接融資占比19.63%。扣除預收款后的資產負債率為60.67%，凈負債率為55.42%，現金短債比為1.67倍，可有效覆蓋短期債務。

綜合融資成本繼續下降，2022年末公司平均融資成本為4.6%，較上年末下降0.3個百分點，創歷史新低。

探索經營業務

房地產增量市場見頂，已經成為行業共識。對于濱江集團來說，在主力開發住宅業務之外，也在探索經營業務。

2022年，在租賃業務方面，濱江持有用于出租的寫字樓、商業裙房、社區底商及公寓面積約32.7萬平方米，實現租金收入3.31億元。濱江集團表示，公司投資性房地產采用成本法計量，期末賬面價值69.46億元。

養老業務方面，濱江旗下養老公司正式成立，并成立了高品質康養服務品牌濱江和家，目前首個社區嵌入式精品養護機構和家middot;御虹府長者之家已在試運營。

盡管經營業務整體收入規模有限，濱江集團表示，2023年將繼續推進實施1+5的發展戰略，1指房地產主業，堅持把房地產主業做精、做優、做強，在保證安全運營和品質的前提下，與頭部企業保持適度的規模比例。5指的是同時有序推進服務、租賃、酒店、養老和產業投資五大業務板塊，在已有規模基礎上，繼續擴大布局。