公募REITs周歲：12只產(chǎn)品業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)健僅一只產(chǎn)品跌破發(fā)行價(jià)

2021年5月首批公募REITs獲批至今已有一年。

目前市場(chǎng)上共有12只公募REITs，發(fā)行規(guī)模總計(jì)458.41億元。

今年4月發(fā)行的華夏交建REITs以94.15億元的募資規(guī)模拔得頭籌，成為目前市場(chǎng)上規(guī)模最大的公募REITs產(chǎn)品。

今年4月7日中交建REIT首日募集時(shí)，公眾投資者單日認(rèn)購規(guī)模超過840億元。

公告顯示，公眾投資者有效認(rèn)購申請(qǐng)的實(shí)際確認(rèn)比例僅為0.84%，配售比例創(chuàng)公募基金歷史新低。

截至記者發(fā)稿時(shí)，除12只已上市的REITs外，仍有4只產(chǎn)品處于審批階段。

其中，郭進(jìn)基金管理有限公司的鐵建渝黔高速封閉基礎(chǔ)設(shè)施基金產(chǎn)品也是首批申請(qǐng)的公募REITs產(chǎn)品，但時(shí)隔一年，仍未獲批。

表現(xiàn)基本符合預(yù)期。

與傳統(tǒng)公募不同，公募REITs屬于基礎(chǔ)設(shè)施范疇。

根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引》，基礎(chǔ)設(shè)施包括倉儲(chǔ)物流，收費(fèi)公路，機(jī)場(chǎng)和港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，污染治理，信息網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)等基礎(chǔ)設(shè)施，不包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

由于基礎(chǔ)資產(chǎn)的穩(wěn)定性，公募REITs可視為投資收益穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)適中的基金。

根據(jù)中信證券的研究報(bào)告，2021年首批9只公募REITs的年?duì)I業(yè)收入與EBITDA預(yù)期指引相比，分別為103%和98%。

2021年，除首鋼綠色能源外，首批公募REITs的營業(yè)利潤率均在55%以上，符合成熟資產(chǎn)的穩(wěn)定盈利水平所有首批公募REITs年報(bào)現(xiàn)金分紅全部超額完成，實(shí)際計(jì)劃分紅比例高達(dá)97%

目前2022年公募REITs對(duì)產(chǎn)權(quán)的分配率為3.4%，對(duì)經(jīng)營權(quán)的分配率為7.1%。

有公募基金行業(yè)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，按照目前公募REITs的業(yè)績來看，實(shí)際的產(chǎn)權(quán)收益率是高于分紅率的，因?yàn)橘Y產(chǎn)的增值部分只是體現(xiàn)在凈值上，而這取決于資產(chǎn)運(yùn)營能力考慮到疫情的影響，目前這個(gè)表現(xiàn)已經(jīng)很不錯(cuò)了

目前首批公募REITs產(chǎn)品的戰(zhàn)略配售份額即將解禁。

由于目前上市的公募REITs產(chǎn)品基礎(chǔ)資產(chǎn)的未來現(xiàn)金流非常穩(wěn)定，二級(jí)市場(chǎng)可流通份額相對(duì)稀缺，上市產(chǎn)品大多在二級(jí)市場(chǎng)存在溢價(jià)。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日收盤，12只公募REITs產(chǎn)品中，僅有1只在二級(jí)市場(chǎng)跌破發(fā)行價(jià)，平均漲幅超過20%其中富國首只水務(wù)REITs漲幅最高，較發(fā)行價(jià)上漲39%

最近幾天，9只首批公募REITs已全部發(fā)布解禁股份限制公告，期限為12個(gè)月的戰(zhàn)略配售股份將于6月21日進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流通據(jù)統(tǒng)計(jì)，本輪戰(zhàn)略配售份額解禁后，流通份額最高的產(chǎn)品流通份額占基金總份額的80%

解禁后，可在二級(jí)市場(chǎng)流通的產(chǎn)品份額將進(jìn)一步增加，可進(jìn)一步提升公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)的交易活躍度與此同時(shí)，基金公司也在引入做市商，如華夏越秀高速REIT，博時(shí)招商蛇口工業(yè)園REIT等產(chǎn)品已經(jīng)引入券商，提供做市服務(wù)北京某公募基金公司人士在接受采訪時(shí)表示

市場(chǎng)擴(kuò)張的政策支持

日前，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》《意見》指出，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)

在提到盤活存量資產(chǎn)的方式時(shí)，《意見》特別提出，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域房地產(chǎn)投資信托基金健康發(fā)展進(jìn)一步提高推薦和審核效率，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行上市

此外，對(duì)維護(hù)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定，加強(qiáng)民生保障具有重要作用的項(xiàng)目，在滿足發(fā)行要求，符合市場(chǎng)預(yù)期，確保風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，可以進(jìn)一步靈活合理確定經(jīng)營年限，收益集中度等要求同時(shí)，建立和完善資金籌集機(jī)制，探索建立多層次的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)

有券商人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，中國擁有大量的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，意見中提到的資金募集機(jī)制和一系列措施將極大地推動(dòng)這些資產(chǎn)進(jìn)入REITs市場(chǎng)，這至少是一個(gè)萬億美元的市場(chǎng)。

與此同時(shí)，目前上市產(chǎn)品擴(kuò)容的研究進(jìn)程也在加快募集資金是指基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金首次發(fā)行設(shè)立后再次募集資金，并將募集資金用于投資的行為

證監(jiān)會(huì)表示，募集性是REITs產(chǎn)品的重要特征與首次發(fā)行一樣，募集資金是REITs市場(chǎng)建設(shè)中不可或缺的環(huán)節(jié)引入REITs籌資機(jī)制，有助于上市的優(yōu)質(zhì)運(yùn)營主體通過市場(chǎng)機(jī)制增持股份收購資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合，促進(jìn)M&A活動(dòng)，更好地形成投融資良性循環(huán)

日前，上交所和深交所分別就《上海證券交易所公開發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第3號(hào)——新購買的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目》和《公開發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務(wù)指引第3號(hào)——新購買的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目》向全市場(chǎng)公開征求意見擬對(duì)公募REITs產(chǎn)品新投資項(xiàng)目的募集，信息披露，決策，審批等具體安排進(jìn)行細(xì)化和明確

就募資而言，新項(xiàng)目的投資，發(fā)行方式，定價(jià)成為行業(yè)難點(diǎn)。

由于涉及原持有人和股權(quán)持有人的利益，新資產(chǎn)的定價(jià)需要權(quán)衡各方利益，做到公平此外，公募REITs涉及多個(gè)交易場(chǎng)景，其擴(kuò)容細(xì)則落地仍需時(shí)日

事實(shí)上，雖然公募REITs市場(chǎng)火熱，但投資者在選擇時(shí)仍需注意辨別風(fēng)險(xiǎn)在談到未來公募REITs的表現(xiàn)時(shí)，有公募基金行業(yè)人士對(duì)記者表示，公募REITs產(chǎn)品的收益直接受基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)行的影響，風(fēng)險(xiǎn)依然存在，尤其是一些受政策和疫情影響較大的行業(yè)其現(xiàn)金流很可能不及預(yù)期，投資者應(yīng)理性看待