金地集團(tuán)600383：經(jīng)營穩(wěn)健財(cái)務(wù)優(yōu)化銷售逆增投資蓄力

營收持續(xù)增長，盈利水平下行:2021 年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入992 億元，同比增長18.2%，歸母凈利潤94.1 億元，同比下降9.5%，歸母凈利率為9.5%，較上年下降2.9 個(gè)百分點(diǎn)，主要是營收占比89%的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率較上年下降13.9 個(gè)百分點(diǎn)至19.7%，導(dǎo)致整體毛利率較上年下降11.7 個(gè)百分點(diǎn)至21.2%不過，歸母凈利潤占比較上年提升4.4 個(gè)百分點(diǎn)至73%，為業(yè)績穩(wěn)定提供了一定支撐截至2021 年末，公司預(yù)收賬款及合同負(fù)債總計(jì)1128 億元，奠定未來營收基礎(chǔ) 銷售量價(jià)逆勢提升，土儲豐厚蓄勢待發(fā):2021 年，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額2867億元，同比增長18%，增幅遙居行業(yè)前列，行業(yè)排名提升2 名次至第11，而2022 年Q1 又繼續(xù)提升3 名次至第8，其中，銷售面積1377 萬㎡，同比增長15%，銷售均價(jià)20821 元/㎡，同比增長2.5%，量價(jià)表現(xiàn)均有提升，并未采用以價(jià)換量2021 年，公司新增土儲1636 萬㎡，新增土儲覆蓋率為119%，拿地金額1309 億元，投資強(qiáng)度為46%，均高于行業(yè)水平公司聚焦高能級城市，控制三四線投資下沉，2021 年新增土儲建面中一二線城市占比為65%，而一線城市占比明顯提升至34%截至2021 年末，公司擁有總土儲6398 萬㎡ 多元業(yè)務(wù)發(fā)展良好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力提升:物管服務(wù)方面，2021 年，公司通過單項(xiàng)目拓展和收并購雙輪驅(qū)動新增外拓合約面積超7000 萬㎡，截至2021 年末，合約管理面積突破3.3 億平方米，其中外拓占比高達(dá)71%，非住業(yè)態(tài)占比達(dá)15%，商辦物業(yè)方面，截至2021 年末，公司在營購物中心平均出租率維持90%以上，進(jìn)入成熟期的寫字樓平均出租率達(dá)到95%以上，代建業(yè)務(wù)方面，截至2021 年末，公司已布局全國超30 座城市，管理服務(wù)項(xiàng)目近90 個(gè)，累計(jì)開發(fā)管理面積超1500 萬㎡ 財(cái)務(wù)繼續(xù)優(yōu)化，穩(wěn)穩(wěn)保持綠檔:截至2021 年末，公司凈負(fù)債率為55.2%，較上年下降了7.3 個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收的資產(chǎn)負(fù)債率為67.6%，剔除受限資金后的現(xiàn)金短債比為1.4公司融資成本持續(xù)下降，截至2021 年末，公司整體債務(wù)平均融資成本為4.56%，較上年下降了0.18 個(gè)百分點(diǎn) 投資建議:公司經(jīng)營穩(wěn)健財(cái)務(wù)優(yōu)化，銷售逆增投資蓄力預(yù)計(jì)公司2022—2023年歸母凈利分別為100.4/105.6 億元，對應(yīng)最新股本的EPS 分別為2.22/2.34元，對應(yīng)最新股價(jià)的PE 分別為6.2/5.9 倍，維持買入評級 風(fēng)險(xiǎn)提示:公司開發(fā)物業(yè)銷售，結(jié)算不及預(yù)期，行業(yè)基本面下行超預(yù)期，政策支持不及預(yù)期